Si usted es un propietario de bienes raíces extranjero en los Estados Unidos, la compra y venta de propiedades puede tener implicaciones impositivas diferentes a las de invertir en su país de origen. En este artículo, explicaremos algunas de las cuestiones fiscales clave que debe tener en cuenta como propietario extranjero de bienes raíces en los EE. UU ., y brindaremos algunos ejemplos de cómo pueden afectar su situación, así que siga leyendo para saber lo que necesita saber.
¿Qué Es Un Propietario De Bienes Raíces Extranjero?
A efectos fiscales, un propietario de bienes raíces extranjero es alguien que no es ciudadano de los EE. UU. o extranjero residente y posee bienes raíces en el país. Esto significa que usted es un extranjero no residente o un extranjero con doble estatus. Un extranjero no residente es alguien que no cumple con la prueba de la tarjeta verde o la prueba de presencia sustancial para el año en curso. Un extranjero de doble estatus es alguien que fue extranjero no residente durante parte del año y extranjero residente durante otra parte del año.
Por ejemplo, si usted es un ciudadano canadiense que vive y trabaja en Canadá la mayor parte del año, pero posee una casa de vacaciones en Florida que visita ocasionalmente, es probable que sea un extranjero no residente a efectos fiscales de los EE. UU. Por otro lado, si usted es un ciudadano británico que se mudó a Nueva York en julio de 2021 y obtuvo una tarjeta verde en diciembre de 2021, es probable que sea un extranjero de doble estatus a efectos fiscales de EE. UU.
¿Cómo Se Gravan Los Propietarios Extranjeros De Bienes Raíces En Los EE. UU.?
Los propietarios de bienes inmuebles extranjeros están sujetos a diferentes normas fiscales según el uso que hagan de su propiedad y si reciben algún ingreso de ella. Estos son algunos de los escenarios comunes:
- Propiedad para uso personal:
Si usa su propiedad como segunda casa o casa de vacaciones y no la alquila, generalmente no tiene que pagar ningún impuesto sobre la renta de EE. UU. por ella. Sin embargo, es posible que deba pagar impuestos sobre la propiedad a las autoridades locales donde se encuentra su propiedad. Es posible que también deba pagar impuestos en su país de origen sobre sus ingresos mundiales, incluidas las ganancias de capital de la venta de su propiedad.
Por ejemplo, si usted es un ciudadano mexicano propietario de un condominio en Los Ángeles que utiliza únicamente para su propio disfrute, no tiene que presentar una declaración de impuestos de EE. UU. ni pagar ningún impuesto sobre la renta de EE. UU. sobre su propiedad. Sin embargo, es posible que deba pagar impuestos sobre la propiedad a la ciudad de Los Ángeles y al estado de California. Es posible que también deba informar su condominio y cualquier ganancia de capital por venderlo en su declaración de impuestos mexicana y pagar allí los impuestos correspondientes.
- Propiedad para ingresos por alquiler:
Si alquila su propiedad y recibe ingresos por alquiler, debe informarlo en su declaración de impuestos de EE. UU. y pagar impuestos sobre la renta. Sin embargo, puede deducir ciertos gastos relacionados con su actividad de alquiler, como intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, depreciación y gastos de administración. Es posible que también deba presentar un Formulario 1040-NR (Declaración de impuestos sobre la renta de extranjeros no residentes en EE. UU.) y adjuntar un Anexo E (Ingresos y pérdidas suplementarios) para informar sus ingresos y gastos de alquiler. Además, es posible que también deba pagar impuestos en su país de origen sobre sus ingresos por alquiler, según el tratado fiscal entre los EE. UU. y su país.
Por ejemplo, si es un ciudadano chino propietario de un apartamento en Nueva York que alquila a través de Airbnb u otra plataforma, debe presentar una declaración de impuestos de EE. UU. e informar sus ingresos y gastos de alquiler. Puede deducir gastos como intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, depreciación y tarifas de Airbnb de sus ingresos por alquiler. Es posible que también deba pagar una retención de impuestos del 30 % sobre sus ingresos brutos de alquiler, a menos que elija tratarlos como si estuvieran efectivamente relacionados con una actividad comercial o comercial en los EE. UU . Es posible que también deba informar sus ingresos y gastos de alquiler en su declaración de impuestos china y pagar los impuestos aplicables.
- Propiedad en venta:
Si vende su propiedad y obtiene una ganancia, debe pagar el impuesto a las ganancias de capital sobre la diferencia entre su precio de venta y su base ajustada (el costo original más las mejoras menos la depreciación). La tasa del impuesto sobre las ganancias de capital para los propietarios extranjeros de bienes raíces es del 15 % para las ganancias a largo plazo (propiedades que se mantienen durante más de un año) y del 30 % para las ganancias a corto plazo (propiedades que se mantienen durante un año o menos). También es posible que deba pagar una retención de impuestos del 15 % del precio bruto de venta al momento del cierre. Esto se conoce como FIRPTA (Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles)retención y está destinado a garantizar que los vendedores extranjeros paguen sus impuestos estadounidenses. Es posible que pueda reclamar un reembolso del exceso de retención de impuestos presentando un Formulario 1040-NR y adjuntando un Formulario 8288-A (Declaración de Retención sobre Disposiciones por Personas Extranjeras de Intereses de Bienes Inmuebles de EE. UU.). Es posible que también deba pagar impuestos en su país de origen sobre sus ganancias de capital, según el tratado fiscal entre los EE. UU. y su país.
Por ejemplo, si usted es un ciudadano indio que posee una casa en Houston que compró por $300,000 en 2018 y vendió por $400,000 en 2021, tiene que pagar impuestos sobre ganancias de capital sobre $100,000 de ganancias. Dado que tuvo la propiedad durante más de un año, su tasa de impuestos sobre las ganancias de capital es del 15%, por lo que debe $15,000. Es posible que también deba pagar $60,000 de retención de impuestos FIRPTA al cierre (15 % de $400,000), que se deducirán de sus ingresos. Puede presentar una declaración de impuestos de EE. UU. y reclamar un reembolso de $45,000 ($60,000 menos $15,000) adjuntando el formulario 8288-A. Es posible que también deba informar su ganancia de capital en su declaración de impuestos india y pagar los impuestos aplicables.
¿Cómo Pueden Los Propietarios Extranjeros De Bienes Raíces Evitar Las Trampas Fiscales?
Como puede ver, ser propietario de una propiedad en los EE. UU. como extranjero puede ser complicado y costoso. Sin embargo, hay algunas maneras en que puede minimizar su carga fiscal y evitar posibles trampas. Aquí hay algunos consejos:
- Mantenga buenos registros de sus ingresos y gastos relacionados con su propiedad. Esto te ayudará a reportarlos con precisión en tu declaración de impuestos y reclamar todas las deducciones a las que tienes derecho.
- Consulte a un profesional de impuestos que se especialice en impuestos internacionales y bienes raíces. Pueden ayudarlo a comprender las leyes fiscales de ambos países y asesorarlo sobre cómo estructurar su inversión de la manera más eficiente desde el punto de vista fiscal.
- Considere formar una entidad estadounidense, como una corporación o una compañía de responsabilidad limitada (LLC), para mantener su propiedad. Esto puede ofrecer algunas ventajas, como protección de responsabilidad, privacidad, flexibilidad e impuestos más bajos. Sin embargo, también existen algunos inconvenientes, como costos más altos, más papeleo y requisitos de informes adicionales. Debe sopesar los pros y los contras cuidadosamente antes de decidir si esta opción es adecuada para usted.
- Revise el tratado fiscal entre los EE. UU. y su país de origen. Esto puede ayudarlo a evitar la doble imposición sobre sus ingresos y ganancias de capital de su propiedad. Es posible que pueda reclamar un crédito fiscal extranjero o una exención para algunos o todos sus impuestos estadounidenses si existe un tratado fiscal que los cubra.
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