Las regulaciones de reparación son complejas y a menudo confusas, pero pueden proporcionar beneficios fiscales significativos si las aplica correctamente. Si posee propiedades de inversión, sabe que las reparaciones son inevitables. Pero, ¿sabe cómo deducir estos gastos de sus ingresos imponibles? En este artículo, explicaremos qué son las regulaciones de reparación, cómo afectan a los inversores inmobiliarios y qué puertos seguros puede utilizar para simplificar su declaración de impuestos.
¿Qué son las regulaciones de reparación?
Las regulaciones de reparación son un conjunto de reglas emitidas por el IRS en 2013 para aclarar la distinción entre reparaciones y mejoras de capital. Las reparaciones son gastos que mantienen su propiedad en buenas condiciones de funcionamiento, como arreglar un grifo con fugas o reemplazar una ventana rota. Las mejoras de capital son gastos que agregan valor a su propiedad, extienden su vida útil o la adaptan a un nuevo uso, como instalar un nuevo techo o agregar una habitación.
La diferencia entre reparaciones y mejoras de capital es importante porque tienen diferentes tratamientos fiscales. Las reparaciones son deducibles en el año en que incurre en ellas, mientras que las mejoras de capital se deprecian durante un período de tiempo más largo. Por ejemplo, si gasta $ 1,000 en reparar una cerca, puede deducir el monto total de sus ingresos en el mismo año. Sin embargo, si gasta $ 10,000 en la construcción de una nueva cerca, debe extender la deducción durante 15 años.
Las regulaciones de reparación proporcionan orientación sobre cómo determinar si un gasto es un paro una mejora de capital e introducen tres puertos seguros que le permiten deducir ciertos gastos que de otro modo se capitalizarían.
Los puertos seguros son:
- De Minimis Safe Harbor: Este puerto seguro le permite deducir cualquier elemento de línea individual en una factura que cueste menos de $ 2,500, independientemente de si normalmente se consideraría una mejora de capital. Por ejemplo, si compra un refrigerador nuevo por $ 2,000, puede deducirlo como un gasto de reparación bajo este puerto seguro. Sin embargo, si tiene estados financieros aplicables, como estados financieros auditados o presentaciones ante la SEC, el umbral aumenta a $ 5,000.
- Puerto seguro para pequeños contribuyentes: Este puerto seguro le permite deducir el menor de $10,000 o el 2% de la base no ajustada de su propiedad para cualquier gasto relacionado con reparaciones, mantenimiento o mejoras. Por ejemplo, si su propiedad tiene una base no ajustada de $200,000, puede deducir hasta $4,000 bajo este puerto seguro. Sin embargo, este puerto seguro solo se aplica si sus ingresos brutos anuales promedio de los tres años anteriores no exceden los $ 10 millones y su propiedad no se utiliza predominantemente para fines de alquiler residencial.
- Puerto seguro de mantenimiento de rutina: Este puerto seguro le permite deducir cualquier gasto relacionado con las actividades de mantenimiento de rutina que mantienen su propiedad en su condición operativa normalmente eficiente. Las actividades de mantenimiento de rutina son aquellas que espera realizar más de una vez durante la vida de clase de la propiedad (que está determinada por el IRS). Por ejemplo, si pinta las paredes de su propiedad cada cinco años, puede deducir este gasto como mantenimiento de rutina bajo este puerto seguro.
Para usar cualquiera de estos puertos seguros, debe hacer una elección anual en su declaración de impuestos y adjuntar una declaración que identifique el puerto seguro y la propiedad a la que se aplica. También debe seguir todos los requisitos de mantenimiento de registros aplicables y justificar sus gastos con facturas, recibos u otra evidencia.
¿Por qué las regulaciones de reparación son importantes para los inversores inmobiliarios?
Estas regulaciones son importantes para los inversores inmobiliarios porque afectan sus ingresos imponibles y su flujo de caja. Al deducir los gastos de reparación y mantenimiento en el año en que incurre en ellos, puede reducir sus ingresos imponibles y reducir su factura de impuestos. Esto también aumenta su flujo de caja y el retorno de la inversión.
Por lo tanto, estas regulaciones pueden ayudarlo a optimizar su estrategia fiscal y maximizar sus ganancias. Sin embargo, también requieren una cuidadosa documentación y análisis de sus gastos. Debe realizar un seguimiento de todos los gastos de reparación y mantenimiento en los que incurra y determinar si califica como una deducción o una capitalización, y debe usar el puerto seguro apropiado si corresponde.
Cómo aplicar las regulaciones de reparación a sus inversiones inmobiliarias
La aplicación de estas regulaciones a sus inversores inmobiliarios puede ser desafiante pero también inmensamente beneficiosa. Aquí hay algunos consejos para ayudarlo a aprovechar al máximo estas reglas:
- Revise sus gastos cuidadosamente y clasifíquelos correctamente: Antes de presentar su declaración de impuestos, revise todos sus gastos de reparación y mantenimiento y determine si son deducibles o capitalizables. Utilice la guía proporcionada por el IRS y consulte a un profesional de impuestos si no está seguro. No asuma que cada gasto es una reparación o una mejora de capital; Algunos gastos pueden no ser ninguno de los dos, como los gastos personales o los gastos relacionados con la adquisición o disposición de propiedades.
- Use los puertos seguros siempre que sea posible: Si sus gastos califican para uno de los puertos seguros, úselo para deducirlos de sus ingresos. Esto simplificará su declaración de impuestos y reducirá su obligación tributaria. Sin embargo, tenga en cuenta que los puertos seguros no son obligatorios; Puede optar por no usarlos si prefiere capitalizar sus gastos y beneficiarse de la recuperación de la depreciación más adelante.
- Documente sus gastos y mantenga registros: Para respaldar sus deducciones y evitar auditorías del IRS, documente sus gastos y mantenga registros de ellos. Guarde copias de facturas, recibos, contratos, órdenes de trabajo y otras pruebas que muestren la naturaleza, el estado y la fecha de sus gastos. Además, asegúrese de mantener registros de la condición de su propiedad antes y después de las reparaciones o mejoras, como fotos, videos o tasaciones.
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