Si usted es un inversor inmobiliario, es posible que haya oído hablar del estado profesional de bienes raíces, o REPS, y cómo puede ayudarlo a reducir los impuestos sobre sus ingresos por alquiler. En este artículo, explicaremos qué es REPS y, lo que es más importante, cómo calificar para él.
¿Qué es el estatus profesional de bienes raíces?
El estatus profesional de bienes raíces es un término que existe solo en el mundo de los impuestos, según lo define el IRS. No tiene nada que ver con la carta degree por la que fuiste a la escuela o qué licencias tienes. De hecho, solo porque tenga licencia en bienes raíces no significa automáticamente que sea elegible para ser un profesional de bienes raíces a los ojos del IRS.
Para calificar para REPS en los Estados Unidos, debe cumplir con dos criterios:
- Participación material: Debe participar materialmente en actividades inmobiliarias. Esto significa que debe participar en las operaciones diarias de las propiedades que posee o administra. El IRS proporciona una lista de actividades que cuentan para la participación material, que incluye publicidad, cobro de alquileres, supervisión de reparaciones y mantenimiento, y negociación de arrendamientos.
- Tiempo empleado: Debe dedicar más del 50% de su tiempo y al menos 750 horas durante el año fiscal a actividades inmobiliarias. Esto puede incluir el tiempo dedicado a administrar propiedades, adquirir o disponer de propiedades e investigar o analizar inversiones inmobiliarias.
Es importante tener en cuenta que no todas las actividades inmobiliarias cuentan para el estatus profesional de bienes raíces. Por ejemplo, el simple hecho de ser propietario de una propiedad de alquiler no lo hace calificar automáticamente. Debe participar activamente en la administración de la propiedad para calificar.
Si cumple con estos criterios, es posible que pueda deducir las pérdidas de sus actividades inmobiliarias de sus otros ingresos, sujeto a ciertas obligaciones y reglas. Sin embargo, es importante consultar con un profesional de impuestos para asegurarse de que cumple con todos los requisitos y reclama adecuadamente sus deducciones.
¿Cuáles son los beneficios del estatus profesional de bienes raíces?
El principal beneficio de REPS es que puede ayudarlo a evitar las reglas de pérdida de actividad pasiva que limitan su capacidad de deducir sus pérdidas de alquiler contra sus otros ingresos.
Normalmente, si invierte en bienes raíces de alquiler, siempre puede usar los gastos y la depreciación para reducir sus ingresos por alquiler. Sin embargo, si tiene más gastos que ingresos, existen reglas que determinan si puede o no usar esas pérdidas excesivas para compensar sus otros ingresos, como su W-2.
Estas pérdidas excesivas se denominan pérdidas pasivas y se trasladan para que usted las utilice para compensar los ingresos por alquiler o las ganancias de capital en la propiedad de alquiler en años futuros.
Sin embargo, si califica para REPS, puede tratar sus actividades de alquiler como actividades no pasivas y usar sus pérdidas excesivas para compensar cualquier tipo de ingreso sin ninguna limitación. Esto puede ahorrarle miles o incluso millones de dólares en impuestos dependiendo de su situación.
Cómo puede calificar para el estatus profesional de bienes raíces
Calificar para REPS no es fácil y requiere una planificación y documentación cuidadosas. Aquí hay algunos consejos para ayudarlo a calificar:
- Lleve un registro de sus horas: debe mantener un registro detallado de las horas que dedica a sus actividades inmobiliarias durante todo el año. Debe registrar la fecha, hora, descripción y duración de cada actividad y mantener documentos de respaldo que sirvan como evidencia de su participación, como recibos, facturas, contratos, correos electrónicos, etc. Debe evitar el uso de estimaciones o números redondos, ya que es posible que no sean aceptados por el IRS en caso de una auditoría.
- Concéntrese en la calidad sobre la cantidad: debe demostrar que está realizando tareas sustanciales y significativas que afectan la rentabilidad de sus actividades inmobiliarias. Debe evitar contar horas que son de naturaleza incidental o personal, como conducir por sus propiedades, leer revistas o libros sobre bienes raíces, asistir a seminarios o seminarios web que no estén directamente relacionados con sus propiedades específicas o plan de negocios, etc. También debe evitar delegar tareas que demuestren su participación material a otros, como contratistas o administradores de propiedades.
- Elija la entidad y la estructura correctas: El tipo de entidad y estructura que elija para su negocio de bienes raíces puede afectar la forma en que califica para REPS. Por ejemplo, si usted es dueño de sus propiedades a través de una corporación o una sociedad (que no sea una sociedad de marido y mujer), entonces debe cumplir con una prueba adicional de poseer al menos el 5% de la entidad para contar sus horas para REPS. Si usted es dueño de sus propiedades a través de una LLC o una corporación S (o una sociedad esposo-esposa), entonces no necesita cumplir con esta prueba. Sin embargo, si posee varias propiedades a través de diferentes entidades, debe elegir agregarlas como una actividad para contar sus horas para REPS. Es por eso que debe consultar con un profesional de impuestos que pueda ayudarlo a elegir la mejor entidad y estructura para su situación.
- Trabaje con su cónyuge: Si está casado, puede combinar sus horas con las horas de su cónyuge para calificar para REPS. Sin embargo, solo uno de ustedes necesita cumplir con la prueba del 50%. El otro cónyuge solo debe cumplir con la prueba de 750 horas. Esto puede hacer que sea mucho más fácil para usted calificar para REPS si uno de ustedes tiene un trabajo completo fuera de bienes raíces.
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